8.3 세법개정안 발표, 1주택자도 '거주 여부'에 따라 세금 폭탄

이승훈 소장은 현재 가장 시급한 문제인 전세·월세 공급 부족 해결이 선행되어야 함에도 불구하고 세법 개정안이 먼저 나온 것에 대해 의문을 제기했다. 현 시점에서는 주택 공급 확대를 위한 정책이 우선되어야 하는데, 그런 논의 없이 세법 관련 내용만 발표된 것은 부적절하다는 지적이다.

이번 세법 개정안의 특징은 1주택자, 즉 실거주자로 여겨지던 계층에게도 거주 여부에 따라 세금을 다르게 부과하겠다는 점이다. 기존에는 1주택자의 경우 세금 부담이 상대적으로 적었지만, 이제는 주택 보유 목적이 아닌 실제 거주 여부가 세금 책정의 중요한 기준이 될 예정이다.

기존의 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 명칭이 변경되고, 공제 적용 기준도 보유 기간이 아닌 거주 기간을 중심으로 변경된다. 이는 정부가 주택을 단순히 오래 보유하는 것보다 실제 거주하는 것에 더 큰 혜택을 주겠다는 의지를 보여주는 대목이다.

현행 1주택자는 보유 기간 10년, 거주 기간 10년에 대해 각각 연 4%씩 최대 40%를 합산하여 80% 공제를 적용받고 있다. 그러나 개정안이 시행되면 주택 보유 여부는 공제 적용에 영향을 미치지 않으며, 오직 거주 기간만이 공제 기준이 된다. 이는 실거주 목적의 주택 보유를 장려하고 투기적 보유를 억제하려는 정책 방향을 명확히 보여준다.

기존에 없던 공제 한도가 신설된다. 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원으로 공제 한도가 설정되어, 특히 고가 주택에 대한 세금 혜택이 크게 줄어든다. 이는 고가 주택 소유자의 세금 부담을 늘려 부동산 시장의 과열을 억제하고, 고가 주택을 통한 소득 불평등을 완화하려는 정부의 의도로 풀이된다.

양도 가액이 75억 원, 양도 차익이 50억 원인 고가 주택을 10년간 거주하고 보유한 1주택자의 경우, 현행법상 3억 원 수준이던 산출세액이 2029년 개정안 본격 시행 시 10억 원 이상으로 폭증할 것으로 예상된다. 정부는 이러한 고가 주택의 양도 차익에 비해 세금 부담이 적었던 점을 문제로 인식하여 공제 한도를 대폭 축소한 것으로 보인다.

고가 주택의 양도세는 무조건적으로 증가하게 되며, 공제율을 높이려면 장기 거주가 필수적이라는 점이 강조되었다. 2028년 1세대 1주택자의 경우 10년을 보유하고 거주했다면 거주 공제율 6%와 보유 공제율 2%를 합쳐 총 80%를 적용받지만, 15년 보유했더라도 거주 기간이 짧으면 공제율이 현저히 낮아진다. 이는 주택을 단순히 오래 소유하는 것보다 실제로 오래 거주하는 것이 세금 혜택에 결정적인 영향을 미친다는 점을 분명히 한다.

다주택자의 종부세 기본 공제액 산정 방식이 변경된다. 기존에는 보유 주택 공시가 합계액이 9억 원을 초과할 경우 과세 대상이었으며, 9억 원을 일괄 공제했다. 하지만 개정안은 이 기본 공제 금액마저도 납세자가 어디에 거주하는지에 따라 차등을 두게 된다. 이는 다주택자에게도 실제 거주 여부를 중요하게 반영하겠다는 의미로 해석된다.

부부가 1주택만을 공동으로 소유하는 경우에는 부부가 개별적으로 인별 과세되므로, 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본 공제가 적용된다. 이는 공동명의 1주택자에 대한 세금 혜택을 유지하여, 주택 시장의 안정과 실수요자 보호를 도모하려는 정부의 의도가 반영된 것으로 보인다.

납세자가 거주하고 있는 주택의 가격이 비쌀수록 종부세 공제율이 높아지는 반면, 소유 주택에 거주하고 있지 않을 경우에는 4억 원의 공제만 적용된다. 이는 고가 주택 소유자 중 실제 거주하는 이들에게는 일정 부분 혜택을 주되, 비거주 주택에 대해서는 세금 부담을 늘려 투기 수요를 억제하겠다는 정책 방향을 보여준다.

조정 지역 내 주택을 단 하나라도 보유하고 있는 경우 공정시장가액비율 80%가 적용된다. 예를 들어 2주택자가 조정 지역 주택 한 채와 비조정 지역 주택 한 채를 보유하고 있더라도, 조정 지역 주택을 보유했기 때문에 합산하여 80%까지 상향 적용된다. 이는 조정 지역 주택 보유에 대한 규제를 강화하려는 목적이다.

종부세 세율 체계가 기존의 주택수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화된다. 현행법은 1, 2주택자와 3주택자 이상으로 나뉘어 세율을 다르게 적용했지만, 최종 개편안은 주택수에 관계없이 오직 주택 가액만을 기준으로 과세하게 된다. 이는 다주택자 규제보다는 고가 주택에 대한 과세를 강화하겠다는 방향을 시사한다.

1세대 1주택자의 종부세 세액 공제 제도가 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 개편된다. 현행 제도는 장기 보유 1주택자와 고령층에 대한 종부세 부담을 완화하기 위해 적용되어 왔다. 이는 투자나 투기 수요로 보기 어렵고, 자산은 있으나 소득이 없는 고령층의 세금 부담을 줄여주려는 목적이다.

종부세 연령별 공제는 현행과 동일하게 유지되지만, 보유 기간별 공제는 2028년부터 거주 기간별 공제로 전면 전환된다. 2027년에는 보유 공제액이 절반으로 축소되고, 2028년부터는 거주 기간에 따라서만 공제가 적용되며, 보유 기간이 아무리 길어도 공제 혜택을 받을 수 없게 된다. 이는 1주택자에게도 실거주를 더욱 강력하게 유도하려는 정부의 정책 방향을 나타낸다.

시가 45억 원, 70세, 10년 거주 1주택자의 경우 현행 916만 원이던 보유세는 개정안 시행 후에도 크게 늘어나지 않는다. 하지만 동일한 조건에서 10년 보유만 하고 거주하지 않은 1주택자의 경우, 보유세가 916만 원에서 1,780만 원으로 크게 증가하는 것으로 나타났다. 이 사례는 종부세에서 거주 여부가 세금 부담에 결정적인 영향을 미친다는 것을 명확히 보여준다.

장기 거주 1주택자에 대한 양도세 기본 공제가 확대된다. 현행 제도는 연간 인별 250만 원의 공제를 해주지만, 양도 가액 30억 원 이하의 1주택자가 10년 이상 거주한 경우 2,500만 원까지 공제를 받을 수 있다. 이는 고가 주택이라도 장기적으로 실거주한 1주택자에 대한 세금 부담을 완화하려는 조치로 보인다.

양도세 감면 혜택을 받은 후 6개월 내 비수도권으로 이주하지 않거나, 혜택을 받은 지 5년 내에 다시 수도권으로 재진입할 경우 기존에 감면받았던 세액이 추징된다. 이는 고가 주택을 소유한 고령층을 지방으로 유도하여 지역 균형 발전을 도모하려는 정부 정책의 일환으로 풀이된다.

인구 감소 심화 지역 주택 취득에 대한 종부세·양도세 특례 지원 제도가 확대된다. 기존 가액 기준 4억 원을 6억 원까지 늘리고, 비수도권 지역을 추가하여 내년 2월 대통령령으로 세부 지역을 지정할 예정이다. 해당 지역에서 주택을 구매하면 주택 수에 포함하지 않는다는 방침이지만, 이승훈 소장은 가격이 오르지 않는 지역은 세금 혜택만으로는 매력이 떨어진다며 실효성에 의문을 제기했다.

과거 아파트 주택임대사업자로 등록한 매입 임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 50% 적용 혜택이 단계적으로 폐지된다. 2027년 말까지는 현행법이 적용되지만, 2028년에는 절반만 혜택이 적용되고, 2029년부터는 모든 혜택이 사라진다. 이는 임대사업자 등록 아파트에 대한 세금 혜택을 축소하여 매도를 유도하려는 정부의 의도로 해석된다.

이승훈 소장은 현재 가장 중요한 현안인 임대차 가격 상승과 공급 확대 문제가 뒷전으로 밀리고, 세법 개정 내용이 먼저 발표된 것에 대해 비판했다. 이번 개정안은 종부세와 양도세 모두 특정 기간 내에 주택을 팔도록 유도하는 방식을 취하고 있으며, 2026년 5월 9일 이후에는 중과 배제가 부활하여 매도하지 않을 경우 더 큰 불이익을 주겠다고 위협하고 있다. 이 소장은 이러한 방식이 시장 가격을 잡는 데는 거의 도움이 되지 않을 것이며, 오히려 시장의 불확실성을 키울 수 있다고 우려했다.