정부, '가스라이팅'으로 집값 상승 책임 회피 및 다주택자 규제 강화 논란

과거 문재인 정부의 양도세 중과 정책이 지방 선거에 긍정적인 영향을 미쳤던 사례를 기대했으나, 이번에는 그 효과가 미미했고 서울시 선거에서도 패배하면서 전열을 재정비해야 할 필요성을 느꼈다는 분석이다. 정부는 집값 상승의 원인을 공급 부족이 아닌 다주택자, 갭투자자, 임대사업자, 법인 등으로 돌리며, 자신들의 정책 실패를 외부 요인으로 전가하려는 시도를 보인다는 주장이다.

이러한 상황에서 정부는 "공급을 열심히 하겠다"고 하지만, 당장 공급이 이루어지기 어렵다는 현실을 외면하고 있다는 지적이다. 2030년까지 착공하겠다는 계획 또한 입주까지는 상당한 시간이 소요되어 단기적인 집값 안정에는 기여하기 어렵다. 이에 따라 임기가 끝날 때까지 서울의 집값이 오를 것이라는 사실이 확정되자, 정부는 "집이 오르고 있는 것이 아니다", "다주택 때문이며 정부 잘못이 아니다"와 같은 방식으로 여론을 조작하려는 '가스라이팅'을 시도하고 있다는 비판이 나왔다.

정부는 집값 상승이 불가피하다는 것을 인지하고 있지만, 이를 정부의 잘못이 아닌 다른 요인으로 돌리며 지지층 결집을 시도하고 있다. 5월 9일 이후 단기적인 효과가 있었던 정책들이 장기적으로는 효과가 없음을 깨닫고, 유통 매물을 늘리는 전략으로 전환하고 있다는 분석이다. 전문가들은 신규 공급뿐만 아니라 기축 및 유통 물량도 공급에 해당한다고 지적하며, 정부가 다주택자, 법인, 임대사업자 등 기존에 규제했던 대상을 다시 압박하여 매물을 유도하려는 움직임을 보인다고 설명했다.

특히 법인에 대한 규제가 강화되었고 임대사업자도 압박을 받고 있는 상황에서, 이제 비거주 1주택자를 타겟으로 삼으려는 움직임이 포착된다. 하지만 비거주 1주택자의 수가 많아 이들을 잘못 건드리면 정권에 타격이 클 수 있기에, 정부는 거주 여부로 분류하여 규제 대상을 선별하려는 '빌드업' 과정을 거치고 있다. 2028년 상반기에 맞춰 모든 정책이 조율되고 있으며, 이때 다주택자 양도세 중과 일시 완화와 같은 카드를 던질 가능성이 있다고 예측됐다.

정부는 장기적인 관점에서 매물을 계속 유도하기 위해 납세자들에게 '2026년에 팔아야 한다'는 인식을 심어주려 하고 있다. 올해 팔면 이득이 크고, 내년에는 다소 불리해지며, 2028년에는 더욱 불리해질 것이라는 심리를 조성하는 것이다. 이러한 정책은 주택 소유자들이 2026년에 매도를 고민하고 2027년에 실행하도록 유도하려는 의도로 풀이된다.

이는 동시에 매물이 출회되고 동시에 잠기는 현상을 예측하여 설계된 것으로 보인다. 세율을 슬라이딩 방식으로 조정함으로써, 주택 소유자들로 하여금 "나도 2026년에 팔아야 하나?"라는 생각을 하게 만들어 지속적으로 매물이 나오게끔 유도하고, 신규 공급이 부족한 상황에서 유통 물량을 늘리려는 전략이다.

일각에서는 정부의 의도대로 매물이 늘어나기 어려울 것이라는 회의적인 시각을 보였다. "근데 그게 실효성 있을까요? 없지." 라는 비판적인 의견이 나왔다.

정부가 1주택자를 '선과 악'으로 분류하여 규제하려는 의도에 대한 비판이 제기됐다. 그동안 '선'으로 여겨지던 1주택자를 갑자기 '악'으로 바꾸는 것에 대한 반발을 의식하여, 정부는 '회색 지대'에 있는 이들을 다시 선악으로 분류하려 한다는 분석이다. 이 분류의 기준은 '거주하느냐 안 하느냐'가 될 것이며, 거주하면 선, 비거주하면 악으로 간주될 가능성이 높다. 또한, 거주하더라도 '초고가' 주택은 악으로 분류될 수 있다고 지적했다.

이러한 정책의 최종 타겟은 강남 고가 아파트 소유자들일 가능성이 높다는 견해다. 강남 지역의 높은 특정 정당 지지율을 고려할 때, 이들을 규제해도 정치적 타격이 적을 것이라는 계산이 깔려 있다는 것이다. 대신 다른 사람들에게는 '시원한 사이다'와 같은 인상을 주어 지지층 결집력을 높이고, 회색 지대의 사람들에게도 '잘한다'는 인식을 심어주려 한다는 비판이다. 결국 정부는 1주택자 중 특정 대상을 선별적으로 규제하여 현금만 뽑아내려는 의도를 가지고 있다는 해석이 나왔다.

우리나라 소득세는 상위 20%가 전체 소득세의 70%를 부담하고 있어 과하게 집중되어 있다는 지적이 나왔다. 이 문제를 해결하기 위해 세금을 더 강하게 부과하기보다는, 면세 구간을 없애야 한다는 주장이 제기되었다. 현재는 일정 소득 이하의 사람들은 소득세를 전혀 내지 않는데, 이로 인해 세금 부담이 소수에게 집중되는 현상이 발생한다는 것이다.

20대 미만은 세금을 받지 않거나, 최소한 600만원 정도의 소득이 있는 사람부터는 조금이라도 세금을 부담하게 하여 과세 대상을 넓혀야 공평하다는 의견이다. 세금 부담을 소득이 있는 모든 국민이 조금씩 나누어 부담하는 것이 형평성에 맞는다는 주장으로, 이는 세금 제도 전반에 대한 근본적인 개편이 필요하다는 인식을 반영한다.

세금 부담의 불균형 문제는 오랜 기간 논의되어 왔으며, 특히 소득세 면세 구간은 납세자의 수와 세수 확보 측면에서 중요한 쟁점이다. 면세 구간을 축소하거나 폐지할 경우, 저소득층의 세금 부담이 늘어날 수 있다는 반론도 존재하지만, 세금의 공평한 분담과 국가 재정 건전성 확보를 위해서는 장기적인 관점에서 검토가 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

주택담보대출비율(LTV)을 40%로 제한하고 다주택자에게는 대출을 아예 해주지 않는 반면, 주식 시장에서는 국가가 나서서 마이너스 통장이나 레버리지를 활용한 투자를 부추기는 모순적인 태도를 보인다는 지적이다.

이는 부동산 시장을 투기의 온상으로만 보고 건전한 자산 형성을 막는 반면, 주식 시장의 위험성은 간과하는 이중적인 태도로 비춰진다. 이러한 정부의 인식은 부동산 시장의 정상적인 기능을 저해하고, 오히려 투기적인 심리를 자극할 수 있다는 우려가 나왔다.

이는 주택 갈아타기를 통해 반복적으로 이익을 얻는 행위에 대해 혜택을 지속적으로 부여하는 것이 타당한지에 대한 의문을 제기하며 정책 변화를 암시하는 것으로 해석된다.

이러한 움직임은 주택 시장에서 '갈아타기'를 통한 투자를 억제하고, 실거주 목적의 주택 보유를 유도하려는 정부의 의지를 반영하는 것으로 보인다. 비과세 혜택 축소는 해당 유형의 주택 소유자들에게 상당한 세금 부담 증가로 이어질 수 있어 시장에 적지 않은 영향을 미 미칠 것으로 예상된다.

특히 한국 대통령의 임기가 5년 단위로 바뀌는 점을 들어, 정권의 유한성이 투자 전략에 중요한 변수가 된다고 언급됐다.

임기가 끝나면 본인의 집으로 돌아갈 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람이 있다는 점을 지적하며, 이는 규제 속에서 투자 기회를 찾는 이들에게 중요한 고려 사항이 된다. 규제 정책이 영원하지 않다는 인식이 투자자들 사이에 퍼져 있으며, 다음 정권에서 정책 변화를 기대하며 현재의 규제를 버텨내거나, 특정 시기에 맞춰 매도하는 등의 전략을 세울 수 있다는 분석이다.

이는 단순히 주택을 오랫동안 보유하는 것만으로는 세금 혜택을 충분히 받기 어렵게 만들고, 실제 거주를 장려하려는 의도로 해석된다. 즉, '보유'에서 '거주'로 정책의 초점이 이동하고 있다는 의미다.

세부적으로는 2024년까지는 거주 4년, 보유 4%를 합산하여 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으나, 2028년이 되면 거주 비중이 6%, 보유 비중이 2%로 조정된다. 더욱이 2029년에는 거주 비중이 8%까지 확대되며 보유 관련 공제는 사실상 사라질 예정이다. 이러한 변화는 주택 소유자들이 거주 기간을 늘리거나, 비거주 주택을 매도하도록 유도할 것으로 예상된다.

이러한 장기보유특별공제 개편은 특히 다주택자나 투자 목적으로 주택을 보유하고 있는 사람들에게 큰 영향을 미칠 것이다. 실거주 목적의 주택 소유자에게는 혜택이 유지될 수 있지만, 비거주 주택을 통한 시세 차익을 노리던 투자자들에게는 세금 부담이 가중될 수밖에 없다.

정부의 이러한 정책 방향은 주택 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요 중심으로 재편하려는 의지를 분명히 보여주는 것이다. 하지만 이는 주택 매물 출회에 영향을 미치고, 궁극적으로는 주택 시장의 유동성에도 변화를 가져올 수 있다는 분석이 제기된다.

현재 고령자 공제는 유지되지만, 보유에 대한 공제가 점차 사라지고 거주에 대한 공제만 남게 될 예정이다. 이는 특히 은퇴 후 소득이 줄어든 고령층이 오랫동안 보유해온 주택에 대한 세금 부담을 감당하기 어려워질 수 있음을 의미한다.

내년부터 이러한 변화가 시작되어 2028년이 되면 거주 공제만이 남게 되는데, 이로 인해 주택을 계속 보유하고 싶은 고령자들은 큰 압박을 받게 될 것이다. 망고쌤은 "몇 년까지 팔아야 돼? 올해 팔거나."라며 고령자들이 서둘러 주택을 매도해야 할 상황에 처할 수 있음을 경고했다.

이러한 정책은 고령층의 주거 안정성을 해치고, 자산 유동화를 강제하는 결과를 초래할 수 있다는 비판이 나온다. 특히 고령층은 주택을 자산이자 동시에 주거 공간으로 여기는 경향이 강해, 세금 부담으로 인해 정든 집을 떠나야 하는 상황이 발생할 수 있다는 점에서 사회적 논란이 예상된다.

특히 보유세 기준 변경으로 고령층의 세금 부담이 급증할 것으로 예상되면서, 은퇴 후 소득이 없는 고령자들이 집을 팔 수밖에 없는 상황에 내몰릴 것이라는 우려를 표명했다.

이러한 비판은 고령층의 주거권을 보호하고 안정적인 노후 생활을 보장해야 할 정부가 오히려 이들을 시장에서 퇴출시키려 한다는 인식을 반영한다. 집 한 채가 전 재산인 고령층에게 가혹한 정책이라는 지적이다.

정부는 세금 제도를 개편하여 조세 형평성을 높이고 부동산 투기를 억제하려 한다고 주장하지만, 그 과정에서 특정 계층, 특히 고령층의 삶의 터전을 흔들 수 있다는 비판을 면하기 어렵게 되었다. 이는 사회적 약자에 대한 배려 없는 정책이라는 여론을 형성할 가능성이 있다.

이는 한국의 세금 제도가 다른 선진국의 합리적인 조세 체계를 따르기보다는, 특정 목적을 달성하기 위해 가장 부담이 큰 측면만을 차용하고 있다는 지적이다.

특히 보유세 논의와 관련하여, 해외 사례를 인용하며 한국의 보유세가 낮다고 주장하는 경우가 많지만, 실제로는 여러 나라의 조세 체계 중 가장 과격하거나 부담이 큰 요소들만 가져와 적용함으로써 불공평성과 사회적 저항을 초래하고 있다는 비판이다. 이러한 선택적 인용은 정부가 자신들의 정책 방향을 정당화하는 수단으로 해외 사례를 악용하고 있다는 인상을 줄 수 있다.

서울의 국민평형 중위값이 15억 원이라고 가정할 때, 15억 원짜리 집의 가격은 3.3배 올랐으나, 보유세는 15.6배가 상승했다는 분석이 나왔다.

이는 집값 상승률보다 보유세 인상률이 약 5배 더 높다는 것을 의미한다. 즉, 정부의 주장과는 달리 고가 주택 소유자들이 이미 집값 상승에 비례하여 과도하게 세금을 내고 있으며, '조금 내서 불공평하다'는 논리는 사실과 다르다는 반박이다. 이러한 수치는 정부가 세금 인상의 근거로 내세우는 형평성 논리에 의문을 제기하게 만든다.

따라서 단순히 고가 주택 소유자의 보유세가 적다고 단정하기보다는, 실제 집값 상승률과 세금 인상률을 비교하여 실질적인 부담을 평가해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 정부가 내세우는 통계와 국민이 체감하는 현실 간의 괴리가 크다는 점이 이번 논란의 핵심이다.

한국은 OECD 국가 중 재산에 대한 과세 비중이 1위이지만, 이 사실은 잘 알려지지 않고 있다는 지적이 나왔다. 정부는 주로 '보유세'만을 언급하며 한국의 보유세가 적다고 주장하지만, 이는 전체 재산 과세 중 보유세와 거래세를 구분하여 봐야 한다는 설명이다.

실제로 미국과 같은 국가는 부동산 재산에 대한 과세 비중 중 95% 이상이 보유세로 구성되어 있다. 반면 한국은 거래세 비중이 높고 보유세 비중은 상대적으로 적다. 정부는 이러한 점을 들어 보유세가 적다고 주장하며 인상의 필요성을 역설하지만, 전체 세수에서 재산 관련 세금이 차지하는 비중을 보면 OECD 평균 이상으로 결코 적지 않다는 것이다. 이처럼 통계의 일부분만을 제시하며 정책의 정당성을 확보하려는 정부의 태도에 대한 비판이 제기된다.

비거주 1주택자에 대한 보유세 강화와 종합부동산세 등의 세금 부담이 주택 소유주에게 직접적으로 전가되면서, 이들은 세금을 상쇄하기 위해 임대료를 올릴 수밖에 없는 상황에 처하게 된다는 분석이다.

특히 유통 물량의 감소는 임대 시장의 공급 부족을 심화시켜 임대료 상승을 가속화할 것으로 예상된다. 주택 소유자들이 세금 부담을 피하기 위해 매물을 내놓기보다는 임대료를 인상하는 선택을 하게 되면, 결국 그 부담은 세입자에게 전가되어 서민 주거 안정에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지고 있다.

정부 정책으로 매물이 잠기는 현상이 심화되면서, 학군지 등 인기 지역의 집값은 더욱 상승하고 서울 내 집값 양극화 현상이 해소되기 어려울 것이라는 분석이 나왔다. 매물이 줄어들더라도 학군지에 대한 수요는 여전하여, 40억 원 하던 집값이 50억 원으로 오르는 등 고가 주택의 가격 상승은 계속될 것이라는 전망이다.

문제는 대출 규제 때문에 담보가 높은 주택일수록 대출이 줄어드는 기이한 현상이 발생하여, 원하는 지역으로의 이동이 더욱 어려워진다는 점이다. 이는 결국 하급지에 거주하던 사람들이 해당 지역에 머무르게 만들고, 이들의 자본 유출이 줄어들면서 하급지 집값도 따라 오르는 '갭메우기' 현상이 심화될 것으로 예상된다. 즉, 상급지와 하급지 모두의 가격이 상승하는 현상이 벌어질 수 있다는 것이다.

이러한 현상은 전월세 상승으로 이어져 보유세 상승의 고통이 세입자에게 전가될 가능성이 매우 높다. 주택 소유자들이 세금 부담을 임대료로 전가하게 되면, 결국 실수요자인 세입자들의 주거 부담이 가중되어 전반적인 주거 불안정이 심화될 수 있다는 우려가 제기된다.

결론적으로 정부의 부동산 정책이 오히려 주택 시장의 양극화를 심화시키고, 서민 주거 불안정을 초래할 수 있다는 비판이 제기되고 있다. 매물 감소와 대출 규제가 맞물려 시장의 왜곡을 심화시키고 있다는 지적이다.

특히 15억 원 이하, 9억 원 이하의 주택을 구매하는 젊은 세대는 대부분 대출을 받아 집을 마련하고 있다. 갭투자가 어려워지면서 실거주 목적의 대출 구매가 필수가 되었기 때문이다.

토지거래허가구역 등 규제로 인해 실거주하지 않으면 집을 살 수 없게 되면서, 실거주를 목적으로 하는 사람들이 가격을 끌어올리고 있는 상황이다. 하지만 정부는 이들 실거주자를 직접적으로 규제하기 어렵기 때문에, 연간 대출 한도를 설정하는 방식으로 간접적인 규제를 시도하고 있다. 이러한 대출 규제의 영향으로, 20대와 30대 젊은층 일부가 서울 외곽 지역의 아파트를 구매하면서 해당 지역의 가격 상승을 주도하고 있는 것으로 분석된다.

이 현상은 정부의 주택 정책이 의도치 않게 서울 내 특정 지역의 가격을 끌어올리는 부작용을 낳고 있음을 시사한다. 실수요자를 위한 정책이 오히려 가격 상승을 부추기는 역설적인 상황이 발생하고 있는 것이다.

결국 서울의 주택 시장은 규제의 복잡성과 수요의 변화가 맞물려 예측하기 어려운 양상을 보이고 있다. 정부의 정책이 시장의 실제 움직임을 정확히 반영하지 못하고 있다는 비판도 제기된다.

하지만 더 중요한 것은 앞으로 집값이 더 오를지 여부라고 강조했다. 아파트 슈퍼사이클의 관점에서 볼 때, 현재는 아직 전체 상승 폭의 30~40%밖에 오지 않았다는 진단을 내렸다.

이는 현재의 집값 상승이 단순한 일시적 현상이 아니라, 장기적인 상승 사이클의 초기 단계에 있을 가능성이 높다는 의미다. 즉, 투자자나 실수요자 모두에게 앞으로의 시장 전망이 매우 중요하며, 더 큰 폭의 가격 상승이 예상될 수 있다는 시그널로 해석될 수 있다.

금리는 평소 감당 가능한 수준에 머물러 있으며, 금융 위기와 같은 급격한 변동은 없을 것으로 예상되는 만큼, 현재 주택 시장은 수급 논리로 접근해야 한다는 주장이다.

특히 서울의 주택 수급은 1982년 이후 처음으로 1만 호 이하로 떨어졌으며, 이러한 공급 부족 현상이 최소 3년간 유지될 것으로 전망된다. 이는 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조적인 문제가 심화되고 있음을 의미한다.

결과적으로 공급이 극도로 제한된 상황에서 수요는 꾸준히 존재하기 때문에, 서울의 집값은 계속 오를 수밖에 없는 구조라는 결론이다. 정부의 다양한 규제에도 불구하고, 근본적인 수급 불균형이 해소되지 않는 한 가격 상승 압력은 지속될 것이라는 경고다.

이러한 주택 수급 불안정은 서울의 주택 시장을 더욱 예측 불가능하게 만들고 있으며, 실수요자와 투자자 모두에게 불확실성을 가중시키는 요인으로 작용하고 있다. 장기적인 관점에서 서울 주택 시장의 안정화를 위해서는 공급 확대를 위한 근본적인 대책 마련이 시급하다는 목소리가 높아지고 있다.

지방의 경우, 제도와 모든 조건이 좋은 단 한 곳에만 투자가 유도되면서 투자 가능한 '면'이 '점'으로 줄어들고 있다.

서울 또한 넓은 '면'에서 한강 벨트와 같은 특정 '선'으로 투자 지역이 변해가고 있다. 이러한 변화는 외곽의 저렴한 아파트보다는 서울 내에서도 재개발이나 재건축 가능성이 있는 지역에 대한 투자가 더욱 유망할 수 있음을 시사한다. 규제가 강화될수록 투자 선택의 폭이 좁아지고, 특정 우량 자산에 대한 쏠림 현상이 심화될 것이라는 전망이다.

앞으로 최소 5년 이상은 '똘똘한 한 채' 전략 외에는 답이 없을 것이라는 전망이 나왔다. 여기서 말하는 똘똘한 한 채는 현재 가격 기준으로 과거보다는 다소 덜 똘똘한, 대략 25억 원 이하의 아파트를 타깃으로 삼아야 한다는 조언이다. 이는 고가 주택에 대한 규제 부담이 크고, 시장의 불확실성이 지속될 것으로 예상되기 때문이다.

정권이 바뀌면 부동산 정책에도 변화가 올 것이므로, 그때는 변화에 맞춰 새로운 전략을 짜야 한다고 강조했다. 현재의 정책 기조가 유지되는 동안에는 신중하게 접근하고, 정권 교체 이후의 시장 변화에 유연하게 대응할 필요가 있다는 의미다.

이러한 조언은 현재의 복잡하고 규제가 많은 시장 상황에서 장기적인 관점을 가지고 접근해야 함을 시사한다. 단기적인 시세 차익보다는 안정적인 자산 보전을 목표로 하는 전략이 유효할 것이라는 분석이다.

결론적으로 현재 시장은 '똘똘한 한 채' 위주로, 그것도 특정 가격대 이하의 주택에 대한 장기 투자가 권장되며, 미래의 정책 변화에 대비하여 유연한 전략 수립이 필요하다는 메시지를 전달한다.