"30년 뒤 팔고 싶어도 못 팝니다" 노후 집의 조건

재건축이 막히면 아파트 가치를 떠받쳐 온 구조가 흔들린다. 낡으면 허물고 더 높게 지어 늘어난 물량을 팔아 공사비를 메우는 방식이 지난 50년간 한국 아파트 가치를 지탱해 왔다. 낡으면 허물고 더 높게 지어 늘어난 일반분양 물량을 팔아 공사비를 충당하는 방식이었다.

그러나 이 구조가 성립하려면 층수를 올릴 여지가 있어야 한다. 이미 고층인 단지는 올릴 공간이 없고, 공사비는 최근 5년간 30% 이상 올랐으며 인구 감소도 시작됐다.

김 건축가는 이런 조건이 겹쳐 지금 지어지는 아파트 상당수가 재건축 출구 없이 늙어 갈 것이라고 본다.

재건축이 막히면 남는 길은 유지 관리뿐이다. 엘리베이터, 배관, 외벽은 시간이 지나면 반드시 교체해야 하고, 그 비용은 커진다.

장기수선충당금을 충분히 쌓고 설비를 제때 교체하는 건물만 가치를 지킬 수 있다. 여력이 없으면 수선이 밀리고, 여력 있는 소유자부터 떠난다.

따라서 조망이나 브랜드보다 30년 뒤 소유자 구성과 충당금 적립 여부를 따져야 한다고 그는 말한다.

해외 고층 주거 대부분은 저소득층을 위한 공공주택이라 관리 비용을 감당할 주체가 처음부터 부족했다.

한국 고층 아파트는 중산층 이상의 사유재산이다. 소유자가 자산 가치를 지키려고 관리비를 내기 때문에 관리 주체가 존재한다.

싱가포르처럼 공공 중심이어도 국가가 관리 주체로 확실히 기능해 성공했다는 점도 함께 언급된다. 재건축 계산에서는 일반분양을 늘리려 더 높이 짓는 것이 유인으로 작동한다.

1962년 마포 아파트가 한국 최초의 단지식 아파트로 꼽힌다. 정부는 이를 생활 근대화의 상징으로 내세웠고 대통령이 직접 참석했다.

1970년대 강남 대단지와 1977년 압구정 현대를 거치며 아파트는 중산층 주거의 표준이 됐다. 대단지, 남향 판상형, 학교와 상가의 구성 방식은 50~60년 동안 이어졌다.

단독주택은 한 채마다 개별 감정이 필요하지만, 아파트는 같은 단지와 평형이면 실거래가가 곧 내 집 가격이 된다.

전용 84㎡ 방 세 개와 화장실 두 개 같은 평면이 반복되면서 아파트는 주식처럼 유동성을 얻었다.

그 대가로 집의 개별성과 고유함이 사라졌고, 삶의 방식까지 표준화됐다고 그는 지적한다.

지금까지 집 기준은 역세권, 대단지, 브랜드, 학군처럼 팔 때의 가격이었다. 그러나 40대 이후 고르는 집은 20~30년을 살 집이다.

학군은 자녀가 독립하면 의미가 사라지지만, 평지 여부, 걸어서 닿는 병원과 시장, 욕실 개조 가능성은 나이가 들수록 커진다.

자산 가치를 무시하라는 것이 아니다. 생활 조건을 먼저 확인하고 그 안에서 자산을 따지는 순서를 바꾸자는 뜻이다.

부부 두 사람 기준으로는 전용 20평대 중반에서 30평대 초반, 방 세 개 정도가 현실적인 적정선이라고 그는 말한다.

첫째 조건은 단차 없는 평면이다. 문턱과 바닥 높이 차이가 없거나 없앨 수 있어야 한다. 둘째는 침실과 욕실이 가까운 구조다. 낙상 상당수가 밤에 침실에서 화장실로 가는 길에서 일어난다.

셋째로 방 세 개를 침실, 남편 방, 아내 방으로 나눠 각자 몰입할 공간과 수면 공간을 분리하라고 권한다.

통창은 여름 직사광으로 실내를 과열시키고 겨울에는 열을 빼앗아 냉방비를 키운다. 유리 앞에는 가구를 둘 수 없어 쓸 수 있는 벽도 줄어든다.

초고층은 엘리베이터 대기와 로비 이동이 번거로워 외출 빈도를 떨어뜨린다. 걷는 양과 사람과의 만남이 함께 줄어든다.

정전이나 엘리베이터 고장, 화재가 나면 계단으로 수십 층을 내려올 수 없는 사람에게 고층은 고립 위험이 된다.

노후 건강의 관점에서 그는 햇빛과 바람 두 가지를 본다. 남향 판상형은 겨울에도 실내 깊숙이 햇빛이 들어 비타민 D 합성과 수면 리듬, 우울감 완화에 직결된다고 설명한다.

판상형은 앞뒤 창을 열면 바람이 통과해 냉방기 없이도 여름을 나고 실내 공기가 자주 바뀐다. 호흡기 건강에도 유리하다고 본다.

타워형은 창이 한쪽으로만 나 자연 환기가 어렵다. 기계식 환기에 의존하게 되고, 환기가 안 되면 습기와 곰팡이로 이어질 수 있다고 본다.

좋은 노후의 집은 매일 자주 외출하게 만들고, 넘어지지 않게 하고, 혼자 외롭게 두지 않는 집이다.

첫째는 나가기 쉬운 집이다. 걸어서 10분 안에 마트, 병원, 공원이 있어 외출 빈도를 높인다. 둘째는 넘어지지 않는 집이다. 단차를 없애고 욕실과 침실 동선을 짧고 밝게 한다. 셋째는 혼자 두지 않는 동네다. 걸어서 닿는 거리에 아는 사람과 마주치는 이웃이 있어야 고독을 줄일 수 있다.

구축 아파트는 급수 배관, 난방 배관, 전기 배선, 창호, 방수층이 이미 수명에 가까이 와 있는 경우가 많다.

인테리어 예산은 도배, 마루, 주방 가구, 조명처럼 눈에 보이는 곳에 먼저 배정된다. 그 결과 겉은 새집이고 속은 30년 된 집이 된다.

순서가 뒤집히면 새 마루를 깐 뒤 아래층 누수로 뜯어내게 되고, 주방을 만든 뒤 전기 용량 부족으로 벽을 다시 뜯는 일이 생긴다. 예산이 모자라면 마감 등급을 낮추더라도 기반 설비는 포기하지 말라고 권한다.

무몰딩은 몰딩이 가리던 시공 오차와 수축, 팽창 균열을 드러낸다. 시공비는 더 들고 하자 보수도 어렵다.

프레임 없는 통유리 샤워부스는 물때 관리가 까다롭다. 유리 모서리는 욕실에서 넘어질 때 위험 요소가 된다. 오픈 선반 주방은 기름기와 수증기가 그릇에 끼어 자주 닦아야 하고, 수납량도 상부장의 절반 이하로 줄어든다.

젊은 시기 인테리어는 손님의 시선을 의식해 거실 중심, 유행 마감재, 사진발 구성을 택하는 경향이 있다.

50대와 60대 이후의 인테리어는 거주자의 몸을 중심에 둬야 한다고 그는 말한다. 자녀가 독립하거나 은퇴하는 전후가 집을 재점검하기 가장 적절한 시점이다.

예산 비중은 작지만 체감 변화는 조명이 가장 크다고 본다. 오래된 형광등을 밝은 LED로 바꾸고, 어두운 구석에 스탠드를, 식탁 위에 펜던트를 놓는 것만으로도 분위기가 달라진다.

20년 전 조명을 그대로 쓰는 집이 많아 조명 교체만으로도 집이 젊어 보일 수 있다. 공사 없이 가능한 범위가 넓다는 점도 장점이다. 이후 도장과 도배, 문손잡이와 수전 같은 하드웨어 교체를 차례로 권한다.

실패해도 다시 하면 되는 일은 직접 해도 된다. 페인트와 벽지 부분 보수, 필름과 시트지, 조명 기구 교체, 커튼과 블라인드, 가구 조립과 배치가 여기에 든다.

방수, 배관, 전기 배선, 벽 철거, 넓은 면적의 타일과 마루는 전문가에게 맡겨야 한다. 누수는 몇 년 뒤 드러나 아래층 보상까지 더해지고, 전기는 화재 위험이 있어 자격이 필요하다. 셀프 실패 후 철거 비용이 더해져 처음부터 맡기는 것보다 비싸진다고 경고한다.

인테리어를 오래 유지하는 비결은 좋은 자재보다 점검 습관에 있다. 욕실은 사용 후 환풍기를 켜고 문을 열어 말리고, 주방은 조리 중 후드를 켠다. 하루 두 번 이상 창을 열어 공기를 바꾸는 것이 곰팡이와 마루 들뜸, 가구 뒤틀림을 막는 가장 확실한 방법이다.

욕실과 주방 실리콘은 곰팡이가 자리 잡기 전 몇 년 주기로 재시공하면 비용도 크지 않다. 계절이 바뀔 때 배수 호스와 싱크대 아래 배관을 열어 보면 누수를 일찍 잡을 수 있다. 연 1회 반나절 점검으로 몇만 원짜리 보수에 그칠 일을 몇백만 원 공사로 키우지 않을 수 있다고 그는 말한다.