낡은 모텔을 월 5천만 원 버는 호텔로, '스페이스플래닝' 정우석 대표의 비결

스페이스플래닝 정우석 대표는 동네마다 리모델링된 모텔들이 왜 똑같은 양산형으로 나오는지에 대해 의문을 제기했습니다. 한 건당 10억 원 규모의 시공 프로젝트임에도 불구하고 촌스러운 형태가 반복되는 이유로 의사결정 주체가 '건물주'이기 때문이라고 지적했습니다. 카페는 젊은 세대가 주도적으로 인테리어를 기획하지만, 중소형 호텔은 건물주만이 리모델링 의사결정을 할 수 있는 시장 구조라는 설명입니다. 이로 인해 부모님 세대의 취향이 반영된 리모델링이 주를 이루며, 주요 고객층인 20대 젊은 층의 선호를 제대로 반영하지 못하고 있다고 분석했습니다. 정 대표는 20대 고객을 잡아야 매출의 기초 체력이 확보된다는 점을 강조하며, 젊은 세대가 좋아하는 공간을 만드는 것이 중요하다고 역설했습니다.

정우석 대표는 기존 모텔 리모델링이 단순히 깔끔하게 만드는 것에 그쳤다면, 이제는 고객의 취향을 깊이 이해하고 상권에서 어떤 요소가 성공할지 분석해야 한다고 강조했습니다. 그는 이를 통해 1등이 될 가능성을 높이고, 만들어진 상품을 효과적으로 마케팅하는 방식으로 사업의 가치를 더하고 있다고 설명했습니다.

스페이스플래닝은 상권을 세 가지 유형으로 나누어 접근합니다. 첫 번째는 'A상권'으로, 수요는 많으나 공급이 적은 지역을 의미합니다. 정 대표는 대전역과 같이 중소형 숙박 시설이 부족한 곳을 예로 들며, 이러한 상권에서는 깔끔하게만 리모델링해도 충분하다고 설명했습니다. 돈을 많이 쓰는 만큼 이익률이 떨어질 수 있으므로, 시공비를 최대한 낮춰 수익률을 높이는 것이 중요하다고 강조했습니다. 총사업비에서 건물 매입비를 제외하면 시공비가 가장 큰 비중을 차지하기 때문에, 시공비 절감이 곧 수익률 향상으로 이어진다는 논리입니다.

정우석 대표는 'C상권'을 가장 어려운 유형으로 꼽았습니다. 인구 소멸로 수요는 적고 공급은 많은 지역이나, 강남처럼 신규 매수자 입장에서 금융 이자가 높아 중소형 숙박업소 매출로는 감당하기 어려운 경우가 이에 해당한다고 설명했습니다. 이러한 상권에서는 모텔을 단순한 숙박 시설이 아닌 '근린생활시설(근생)'로 보고 건물의 소프트웨어를 재해석해야 한다고 강조했습니다. 기존 모텔들이 대부분 벽식 구조로 방을 쪼개 이익을 내려는 형태로 신축되었기 때문에, C상권에서는 벽을 일부 허물고 공간을 자유롭게 구획하여 객단가를 높이는 기획이 필요하다는 것입니다. 정 대표는 모텔이 하루 20~30만 원을 내고 싶게 만드는 호텔로 변화하기 위해서는 구조적인 변화가 필수적이라고 덧붙였습니다.

정우석 대표는 과거 '안다'라는 숙박 브랜드를 성공시킨 후 자만했었다고 솔직하게 밝혔습니다. 천안의 특정 상권에 위치한 모텔 프로젝트에서 실패를 경험했다고 고백했는데, 이 상권은 겉보기에는 B상권처럼 보였으나 실제로는 C상권에 가까웠다고 설명했습니다. 수요가 점차 감소하는 상황에서 벽식 구조를 유지한 채 45개 객실을 리모델링했지만, 예상보다 저조한 매출에 충격을 받았다고 전했습니다.

그는 일주일간의 고민 끝에 기존 34개 객실을 25개로 줄이는 과감한 제안을 했다고 밝혔습니다. 이는 기존의 좁은 객실로는 답이 없다고 판단했기 때문이며, 벽을 허물어 공간을 넓히는 것이 유일한 해결책이라고 확신했습니다. 이 제안은 당시 선례가 없는 시도였지만, 그는 반드시 그렇게 해야만 할 것이라는 강한 의지를 보였습니다. 객실 수를 줄여 객단가를 높이는 방식으로 수익성을 개선하려는 전략의 시작이었습니다.

객실 통합 전략을 고민하던 정우석 대표는 '료칸'이라는 키워드에 주목했습니다. 마케팅팀의 검색 트래픽 분석 결과, '국내 료칸' 검색량이 빠르게 증가하고 있음을 발견했습니다. 이는 일본으로 료칸을 가겠다는 의미가 아니라, 국내에 료칸이 없는지 찾는 수요가 많다는 것을 시사했습니다. 더욱이 '료칸' 키워드의 콘텐츠 포화 지수가 '매우 낮음'으로 나타나, 아직 시장에 충분한 공급이 없음을 확인했습니다. 이러한 데이터는 국내 료칸 시장의 잠재력을 보여주며, 정 대표가 새로운 사업 모델을 구상하는 결정적인 계기가 되었습니다.

객실 수가 줄어들었으니 직원을 아예 없애고 프런트를 무인으로 운영하겠다는 구상이었습니다. 일반적으로 30개 이상의 객실을 가진 호텔은 최소 3명의 프런트 직원이 필요하지만, 무인화를 통해 약 900만 원의 인건비를 절감하며 사업을 시작할 수 있게 되었습니다. 이는 초기 투자비용을 상쇄하고 수익성을 확보하는 중요한 전략으로 작용했습니다.

정우석 대표는 과거 모텔 시장이 건물주의 취향에 따라 움직였던 것과 달리, 스페이스플래닝은 '이지스자산운용'에서 배운 프라임 빌딩 기획 순서를 중소형 호텔에 적용했다고 설명했습니다. 규모는 작지만 대형 빌딩을 만드는 방식대로 접근하면 성공 가능성이 높을 것이라는 확신을 가졌습니다. 이를 위해 스페이스플래닝은 내부에 브랜딩팀, 설계팀, 시공팀, 마케팅팀을 두어 하나의 상품을 입체적으로 기획하고 만들고 있습니다. 이는 단순한 인테리어 디자인을 넘어 상권 분석과 고객 경험을 종합적으로 고려하는 스페이스플래닝만의 차별화된 기획 방식이라고 강조했습니다.

정우석 대표는 대부분의 인테리어 관련 문제와 사고가 잘못된 시공 비딩 방식에서 발생한다고 지적했습니다. 단순히 '내 친구가 싸게 해준다'는 식의 접근은 명확한 기준이 없어 위험하다고 경고했습니다. 그는 완벽한 비딩을 위해서는 동일한 설계 기준과 시방서에 따라 각 시공사의 견적을 비교해야 한다고 강조했습니다. 설계 도면만으로 비딩하는 것은 불완전하며, 제대로 된 비딩은 설계 도면을 만들고 하나의 시공사로부터 전체 견적을 받은 후 항목별로 숫자를 지운 뒤 여러 시공사에 돌려 비교해야 한다고 구체적인 방법을 제시했습니다.

정우석 대표는 호텔 인테리어가 가정집 인테리어와 비교할 수 없을 정도로 난이도가 높다고 주장했습니다. 호텔에는 비품, 가구, 집기 등 200개가 넘는 다양한 품목이 들어가며, 이 모든 품목을 오차 없이 정확하게 선택하고 B2B 단가로 받아야 하기 때문입니다. 개인이 직접 호텔 공사를 진행하는 것은 매우 어렵고, 설령 진행하더라도 높은 퀄리티를 기대하기 힘들다고 설명했습니다. 호텔은 한 품목당 30개 이상을 구매해야 하는 의사결정이 필요하므로, 각 견적을 조율하는 전문성이 요구된다고 강조했습니다.

방이 작으면 화려한 인테리어가 눈에 잘 들어오지 않기 때문입니다. 그는 회사를 설립한 후 첫 프로젝트에서 가장 먼저 했던 일이 침대, 이불, 베개를 직접 만드는 것이었다고 소개했습니다. 기존 호텔에 납품되는 제품들이 예산 범위 내에서 만족스러운 스펙을 찾기 어려웠고, 내구성만 강조된 매트리스밖에 없었기 때문에 직접 제작을 결심했다고 설명했습니다. 이는 고객이 직접 만지고 눕는 침구류의 품질이 숙박 경험의 만족도에 큰 영향을 미친다는 판단에서 비롯된 것입니다.

정우석 대표는 자신이 직접 만든 침대, 베개, 침구류를 호텔 객실에 비치하고 QR코드를 통해 고객들이 구매할 수 있도록 시스템을 구축했습니다. 고객들이 숙박 경험 후 만족도가 높으면 집에서도 해당 제품을 사용할 수 있도록 판매하는 전략을 도입한 것입니다. 그는 이러한 방식으로 지난주에만 4억 원의 매출을 올렸다고 밝히며, 직접 제작한 침구류가 새로운 수익원이 되고 있음을 강조했습니다.

정우석 대표는 중소형 호텔 시장을 '블루오션'이라고 평가했습니다. 다른 모텔들이 마케팅을 거의 하지 않기 때문에, 조금만 신경 써서 세팅하면 해당 지역에서 1, 2등을 차지하기 쉽다고 설명했습니다. 전국에 카페가 10만 개에 달하는 반면, 모텔은 2만 3천 개 정도로 카페의 4분의 1 수준에 불과하다는 점을 근거로 들며, 경쟁자들이 적어 마케팅 효과가 크다고 강조했습니다. 이는 중소형 호텔 시장이 아직 개척되지 않은 잠재력이 큰 분야임을 시사합니다.

4.5평에서 5평 정도의 객실 안에 건식 사우나, 냉탕, 샤워 공간, 그리고 편안한 의자를 갖춘 냉기욕 시설을 모두 포함시킵니다. 이 세 가지 요소가 완비되어야 진정한 사우나 경험이 가능하며, 일본에서는 이러한 프라이빗 사우나를 90분 이용에 15만 원에 제공한다고 언급했습니다. 일본의 '토노이' 문화를 언급하며 3회전 사우나를 통해 몸이 완전히 리셋되는 경험을 제공할 수 있다고 설명했습니다.

정우석 대표는 1년 전에 성공했던 모텔 리모델링 방식, 즉 심플하게 만들고 콘텐츠를 넣는 공식이 모방하기 쉽다고 지적했습니다. 현재 많은 모텔들이 이러한 트렌드를 따라 리모델링되고 있다는 것입니다. 이에 스페이스플래닝은 항상 '모방하기 어렵고 진입 장벽이 있는 기획'을 먼저 개발해야 한다는 생각을 가지고 있다고 밝혔습니다. 시장성이 있으면서도 경쟁자들이 쉽게 따라올 수 없는 독자적인 콘텐츠를 만드는 것이 중요하다고 강조하며, 끊임없이 새로운 아이디어를 추구하는 경영 철학을 내비쳤습니다.

정우석 대표는 프라이빗 사우나를 직접 운영하는 사업을 통해 경쟁력을 높이고 있다고 설명했습니다. 예를 들어 20개 객실에 4개의 프라이빗 사우나를 만들어 하루에 7회전씩 총 28회전으로 운영한다면, 다른 20개 객실짜리 모텔에서는 달성하기 어려운 매출 임팩트를 낼 수 있다고 강조했습니다. 이처럼 '더 휴식'은 새로운 상품들을 끊임없이 개발하여 시장에 도입함으로써 차별화된 가치를 제공하고 있습니다.

현금 10억 원이 있다면 대출을 활용하여 인테리어를 진행하고 수도권에 적당한 규모의 건물을 매입할 수 있다는 설명입니다. 만약 이미 건물을 소유하고 있다면 더 자유로운 사업 진행이 가능하다고 덧붙였습니다. 이후 직접 프런트에 앉아 운영할지, 아니면 위탁 운영을 맡길지는 이익을 얼마나 가져갈지에 따라 조절하면 된다고 조언하며, 중소형 호텔 사업의 진입 장벽과 잠재 수익에 대한 구체적인 정보를 제공했습니다.