성동구 송정동, 재개발 핵심 입지로 부상

성동구 송정동은 한강의 가치가 중랑천으로 확장되는 지점에 있어, 동부간선도로 지하화와 중랑물재생센터의 대규모 공원화 사업의 영향을 직접 받을 것으로 예상됩니다. 특히 중랑물재생센터는 어린이대공원의 두 배 규모로 공원화될 예정이어서, 송정동은 수변과 공원이라는 두 가지 프리미엄을 동시에 누릴 수 있는 서울의 마지막 원석으로 평가받고 있습니다.

전은성 씨는 "한강의 가치가 중랑천으로 뻗어 나간다라고 보고 있어요"라며 송정동의 미래 가치를 강조했습니다.

중랑천변에 위치한 송정동에 아파트 단지가 형성될 경우, 인접한 성수동의 '서울숲 아이파크 리버포레'와 비교될 만한 높은 미래 가치를 가질 것으로 분석됩니다. 현재 서울숲 아이파크 리버포레 30평형대 아파트는 45억~50억 원의 높은 시세를 형성하고 있습니다. 전은성 씨는 "서울숲 아이파크 리버포레가 45억, 50억이 간다고 하면은, 송정동의 아파트 단지가 생긴다고 하면 얼마까지 갈 걸로 보세요"라고 물으며, 송정동에 아파트 단지가 들어선다면 38억~40억 원 수준의 시세를 형성할 것으로 전망했습니다. 이는 중랑천 수변 접근성 면에서 성수동과 동등하거나 우월한 입지를 갖추고 있기 때문입니다.

성수동 재개발에 대한 관심은 높지만, 현재 성수동에 투자하기 위해서는 약 40억 원 수준의 높은 진입 비용이 필요합니다. 전은성 씨는 "성수동 재개발은 잘 다들 아시잖아요. 지금 현재 투자하려면 40억. 지금 40억을 투자하는 이유는 70억이 되니까 지금 투자해도 70억이 될 거니까 투자를 하는 거고"라며 성수동 투자의 높은 수익성을 인정했습니다. 그러나 송정동에 선제적으로 투자할 경우, 구역 지정 후 약 20억 원의 안전 마진을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 더욱 매력적인 대안이 될 수 있습니다. 따라서 송정동은 성수동에 비해 상대적으로 적은 초기 투자 비용으로 큰 수익을 기대할 수 있는 재개발 초기 단계의 투자처로 각광받고 있습니다.

송정동은 30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 80%를 상회하는 높은 노후도를 보여 재개발 추진에 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 전은성 씨는 "30년 기준으로 노후도가 80%가 나와요. 서울에 이런 땅 이제 안 남았습니다"라고 언급하며 송정동의 희소성을 강조했습니다. 또한, 좁은 도로와 부족한 기반 시설로 인해 차량 진입이 어렵고 신축 건물을 짓기 어려운 환경이어서, 기존 주택을 개발하기보다는 전면적인 재개발이 더욱 효율적인 상황입니다. 2021년에는 서울시 신속통합기획 지원을 신청했던 이력도 있어, 재개발에 대한 지역 주민들의 의지와 가능성이 높게 점쳐지고 있습니다.

송정동 지역 주민들은 현재 '성수동 2가 이동'으로 동명 변경을 추진하는 등 성수동 브랜드 가치를 공유하려는 강한 의지를 보이고 있습니다. 전은성 씨는 "지금 이 동명칭을 바꾸려고요. 성수동 2가 이동 바꾸려고 부동산에 가면은 명부에 사인하는 거 있어요. 바꾸고 싶죠"라고 언급하며 이러한 움직임을 설명했습니다. 인접한 성수동의 높은 인지도와 브랜드 가치를 고려할 때, 동명 변경은 송정동의 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

송정동은 중랑천의 하류이자 한강과 만나는 지점에 위치하여, 서울의 확장되는 수변 입지 중에서도 최상위 희소성을 지닙니다. 전은성 씨는 "확장되는 수변 중에서 제일 최상위지. 앞으로 안양천, 홍제천, 중랑천, 탄천이 있어도 그중에서 이 송정동만큼 가격이 올라갈 수 있는 곳은 없다"고 단언하며 송정동의 독보적인 가치를 강조했습니다. 인근 성수동 아파트 입주권을 확보할 수 있는 사실상 유일한 대안으로 꼽히며, 6억 원 이하 주택 투자 시 세제 혜택을 활용할 수 있어 투자 매력이 더욱 높습니다.